Diez razones para comprar vivienda y otras tantas para esperar
9 de abril del 2014
elmundo.es, Jorge Salido Cobo, 04 de abril de 2014 – La
compra de una casa es siempre una de las decisiones más importante en
la vida de una persona. Hoy esta decisión se ha tornado, más que nunca,
en todo un dilema, con múltiples variables a favor y en contra.
Mientras que el mercado inmobiliario arroja, principalmente, pros hacia
dar este paso, la situación económica y laboral frena a la potencial
demanda, poniendo en entredicho que adquirir una vivienda sea una buena
opción en estos momentos.
Cinco destacados expertos en el sector
han desgranado los motivos positivos (10) y negativos (10) que
conllevaría en estos momentos el acceso a una casa en propiedad desde
todas las vertientes (precio, oferta, financiación, rentabilidad,
tributación, situación económica, etc.). Unos puntos que, según estos
analistas, todo ciudadano debería tener muy presentes antes de comprar.
Aunque por encima de estos indicadores, como remarcan los
consultados, debe primar siempre la máxima de la situación personal de
cada comprador y sus necesidades, ya que si ponemos las ventajas e inconvenientes expuestos en los dos lados de una balanza el equilibro es absoluto.
A favor. Precios ajustados y mucho donde elegir
El mercado de la vivienda ofrece una
cara accesible y atractiva, tanto desde el punto de vista de los precios
como de la oferta, que anima a la adquisición de casa. Unas variables a
las que hay que sumar la mayor predisposición de la banca a financiar y
los indicios de que lo peor de la crisis ha pasado. Además, el
desembarco de fondos se ve como una señal de que ha llegado la hora de
comprar.
Pros
Buenos precios:
El importante ajuste de los precios,
superior al 30 % de media y que alcanza en algunos enclaves el 60 %,
representa para todos los expertos el gran motivo para comprar. “Hay
muchas viviendas en venta por debajo del coste de mercado”, puntualiza
Julio Gil. Para José García-Montalvo, la “significativa bajada de los
precios” también ha reducido el riesgo de inversión. Y avisa de que “las
expectativas de encarecimiento perjudican a la demanda, que debería
darse prisa en decidirse”.
Oferta muy amplia:
El gran escaparate de viviendas en venta es otro factor a tener muy en cuenta.
“El comprador hoy puede elegir casa a su gusto. Hay todo tipo de
inmuebles en venta, en todas las zonas y con tarifas de lo más variadas y
asequibles”, destaca Gil. “Ésta es la gran ventaja del momento.
Encontrar algo que se acomode a lo que se busca resulta muy fácil”,
resalta García-Montalvo.
Cambio de ciclo económico:
El esperado cambio de tendencia
económica que defienden algunos analistas como Miguel Córdoba (“la
economía ya ha tocado fondo”) se traduciría en una mayor confianza y, sin duda, en un efecto llamada a la compra.
“El ciclo se está dando la vuelta y adquirir casa hoy es hacerlo en el
punto de precios más bajo de la crisis, por lo que se partiría de un
punto de la máxima revalorización”, indica José Luis Ruiz Bartolomé.
Poder de negociación:
El comprador aún tiene la sartén por el mango en las negociaciones, lo que le permite obtener rebajas.
Pero esta baza comienza a difuminarse con la sensación de que los
precios han tocado fondo. Gil y Ruiz Bartolomé apremian a la demanda a
aprovecharse de este poder de negociación. “La vuelta del crédito traerá
más compradores y mayor competencia para satisfacción de la oferta, que
recuperará la voz cantante en las negociaciones”, advierte Ruiz
Bartolomé.
Más crédito y más asequible:
La banca parece querer volver a abrir el
grifo del crédito, según las últimas campañas comerciales y
publicitarias. “En los últimos meses ha empezado a moverse algo en el
mercado hipotecario. Es más fácil firmar una hipoteca y esto hay que
aprovecharlo”, aconseja García-Montalvo. Misma percepción tiene Córdoba:
“La actitud de los bancos ha cambiado. Invertir en Letras del Tesoro o
en Bonos del Estado ya no es un buen negocio para ellos y necesitan
volver a los créditos e hipotecas”. En cuanto a los diferenciales,
García-Montalvo cree que ya están en un lugar correcto -pueden
encontrarse por debajo del 2 %-. Y responde a los que opinan que siguen
altos: “Los mínimos del boom no van a volver y los que se
comercializan ahora responden a una situación normalizada”. Gonzalo
Bernardos comparte esta posición: “Será muy difícil volver a ver los
tipos tan bajos que vimos porque los bancos no volverán a hacer
barbaridades”.
Rentabilidad vía alquiler:
La rentabilidad de la vivienda a través del alquiler atrae desde hace meses a compradores inversores.
Según el Banco de España, este negocio ofrece un beneficio bruto anual
del 4,7% y subiendo. “Hay muchos pisos que en alquiler dan una
rentabilidad mucho más atractiva que los activos financieros”, indica
Gil.
Gangas en la banca:
El escaparate de casas de los bancos se
ha convertido, con rebajas de hasta el 70 %, en uno de los más
interesantes, pero esto no será para siempre. “Esta política de
agresivos descuentos tiene fecha de caducidad”, avisa García-Montalvo.
Córdoba también alude a este mostrador, al que suma la Sareb: “Tanto el
banco malo como las entidades siguen enladrilladas y tienen objetivos de
venta”. “Además, si se tiene paciencia”, añade, “pueden adquirirse
casas con inquilino por muy poco dinero”.
Más barato que alquilar:
“Sale más barato comprar que alquilar”,
defiende Bernardos, que apunta que la cuantía de intereses que se paga
en una hipoteca es inferior a la renta de un alquiler. “Basta con hacer
cuentas”, dice. Estima que hoy se está desembolsando de media unos 250
euros al mes de intereses, cantidad muy por debajo de una renta mensual
media de arrendamiento.
La entrada de fondos:
Desde el verano, el desembarco de fondos
y de inversores institucionales en busca de ladrillo no cesa, lo que se
ha plasmado en grandes operaciones. Para muchos es la mejor señal de
que hay que comprar. “¿Vamos a dejar que sólo los especuladores se
aprovechen del mayor descenso de precios de la historia de España?”, se
pregunta Ruiz Bartolomé.
La seguridad de la posesión:
Bernardos aporta un último punto muy
ligado a la arraigada cultura de la propiedad en España. El economista,
teniendo muy presente la mentalidad española, enuncia el factor
“seguridad” como baluarte en favor de la compra. “Una vivienda en
propiedad supone una mayor tranquilidad para las familias, que siguen
viendo la casa propia como un patrimonio de cara a la vejez”, indica.
En contra. Alta incertidumbre laboral y económica
Y si el mercado de la vivienda da
motivos para la compra, también hay razones objetivas contrarias a ésta.
Principalmente, basadas en la situación económica y laboral. De
no cuajar la esperada recuperación, los precios, a buen seguro,
volverían a sufrir una nueva recaída para desconsuelo de los nuevos
propietarios. El alto coste del crédito y la incierta
imposición tributaria a la tenencia de casa serían otros factores que
incitan a la espera.
Contras
Inestabilidad laboral:
El miedo a perder el puesto de trabajo
encarna el gran freno a la adquisición de vivienda. Pese a que la
destrucción de empleo parece haberse detenido, pocos tienen la seguridad
plena de que no pueden perder su puesto. A esta inestable situación hay
que añadir, como especifica Julio Gil, “los bajos sueldos y la
precariedad laboral, reflejada en los contratos temporales”. “Sin duda,
esto no llama, ni mucho menos, a comprar casa”, afirma. Miguel Córdoba
incide en el que debe ser el foco sano de la demanda, los jóvenes:
“Estos demandantes o no tienen trabajo o tienen un empleo muy mal
pagado”.
Incertidumbre económica:
“España está en crisis total, déficit
galopante, paro altísimo, aumento de los costes fijos (suministros,
transportes, energía, etc.) y salarios bajando”, recalca José Luis Ruiz
Bartolomé. “Aunque fuera verdad que hay un cambio de ciclo, ¿para qué
arriesgar? ¿No es mejor esperar a que todo se consolide?”, se pregunta.
Córdoba cree que la situación del país puede haber tocado fondo, “pero
si todo sigue igual en los próximos años es posible que se llegue a un
punto de no retorno”. “Si no se tiene necesidad de comprar, quizá
merezca la pena esperar un par de años a ver qué pasa”, aconseja.
Posibilidad de más rebajas:
“La creencia de que el precio de la
vivienda seguirá bajando”, como señala Gonzalo Bernardos, es otro de los
factores fundamentales que echa para atrás a la demanda solvente y con
trabajo, cuya meta es comprar a precio mínimo. “Con carácter general, el
ajuste no ha terminado”, prevé Gil. Mismo vaticinio hace José
García-Montalvo: “Los precios han caído mucho, pero podrían bajar más.
Aún no se ha llegado al nuevo equilibrio”.
Financiación cara:
Aunque algunos expertos creen que el
coste de las hipotecas ya es normal, los hay que piensan que continúa
siendo muy elevado. “Los intereses siguen muy altos y contratar una
hipoteca con un diferencial del 3,5 %, porcentaje medio que publica el
INE, puede acarrear problemas en el futuro, cuando el Euribor regrese a
tasas normales, que volverá”, avisa Gil.
Mayor imposición fiscal:
La reforma fiscal planteada
recientemente por los sabios pone sobre la mesa más tributos a la
tenencia de casa. Aunque el Gobierno ya ha descartado algunos, la
posibilidad de implementar la presión fiscal no favorece a la propiedad.
“Es posible que comprar una casa no sea fiscalmente interesante en los
próximos años”, adelanta Córdoba. “De cuajar las descabelladas
propuestas, sólo los impuestos serían más altos que una renta de
alquiler”, sentencia Gil.
Alquileres muy atractivos:
La eclosión del alquiler, con rentas
asequibles y una enorme oferta donde elegir, pasa factura a la idea de
comprar. “Actualmente, el arrendamiento supone una alternativa razonable
a la compra. Sobre todo, para los jóvenes que pueden mejorar el empleo
con una movilidad geográfica”, indica Córdoba.
Revalorización escasa:
Según García-Montalvo, “los españoles
que compran casa, aunque sea para vivir, piensan en el componente
inversión”. Hoy, según este analista, “este componente hay que ponerlo
en cuarentena”. Y, por lo tanto, es un incentivo menos a la compra.
Aunque todo indica que el gran ajuste ya se ha producido, la
revalorización del ladrillo a corto sería escasa.
El drama de los desahucios:
Las noticias sobre desahucios reprimen
la compra y son un factor psicológico que desalienta ser propietario.
“Este problema produce un miedo lógico que lastra el mercado”, reconoce
García-Montalvo. A su parecer, este drama ha puesto de manifiesto que
adquirir una casa muchas veces es una mala decisión financiera.
“Apalancarse un 80 % con un solo activo conlleva riesgos que hoy están
latentes”, dice.
Hipotecas selectivas:
A pesar de que el crédito parece volver a
fluir, las entidades financieras son muy selectivas a la hora de
conceder hipotecas y además siguen teniendo muchos inmuebles en venta
que les interesa quitarse de encima. “Hay que tener cuidado con lo que
se firma a cambio de conseguir financiación”, avisa Córdoba. “El mejor
momento para comprar llegará cuando se generalicen las hipotecas”,
predice Ruiz Bartolomé.
Posible declive de los fondos:
Córdoba maneja otro futurible que debe
barajar el ciudadano que se está planteando comprar: la debacle de los
grupos de inversión. “Los fondos buitre se han hecho con paquetes de
activos inmobiliarios esperando dar pelotazos cuando España se recupere.
¿Y si no se recupera tan rápido como prevén? Es posible que entonces
deshagan posiciones y estén forzados a vender con pérdidas”, expone.
Sería, en su opinión, un magnífico río revuelto en el que pescar casas
baratas por el que merecería la pena posponer la compra.
Con la colaboración de los analisas
Gonzalo Bernardos, director del Máster Inmobiliario de la Universidad de
Barcelona; José García-Montalvo, catedrático de Economía de la
Universidad Pompeu Fabra; Julio Gil, socio director de Horizone
Consulting Inmobiliario; José Luis Ruiz Bartolomé, consultor
inmobiliario; y Miguel Córdoba, profesor de Economía Financiera de la
Universidad CEU-San Pablo.
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